Resposta direta
O contrato deve dizer o que acontece em cada hipótese: desistência do ocupante, cancelamento pelo proprietário e impedimento por causa externa. Sem essa cláusula, sobra o regime geral do sinal e muita discussão.
Uma política em escada
O modelo que menos gera atrito é o que varia a consequência conforme a antecedência do aviso, porque acompanha a chance real de realugar o período:
- Cancelamento com boa antecedência: devolução integral ou retenção de um percentual pequeno.
- Cancelamento próximo à data: retenção do sinal.
- Cancelamento em cima da data ou não comparecimento: retenção maior, definida em percentual do valor total.
Quando quem cancela é o proprietário
A regra precisa existir nos dois sentidos. O padrão razoável é devolver tudo o que foi pago e ainda responder pelo equivalente ao sinal, que é exatamente o que o Código Civil prevê para quem recebeu as arras e não cumpre.
Causa externa
Interdição da região, desastre, obra emergencial que impeça o uso: são situações em que nenhum dos dois deu causa. O caminho usual é devolver os valores pagos, sem penalidade para nenhuma das partes. Escreva isso, porque é o cenário em que as pessoas mais discutem de boa-fé.
Fontes oficiais
- Código Civil (Lei 10.406/2002)Art. 418: consequências da inexecução por quem deu e por quem recebeu as arras.
- Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990)Art. 51: são nulas as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé.
Conteúdo revisado em , conforme a política editorial. Conteúdo revisto à luz da Lei 8.245/1991, que trata da locação por temporada nos artigos 48 a 50.